Решением Арбитражного суда ***ской области от 05.07.2010г. удовлетворены требования Ощепкова Е.А. к Управлению Росреестра по КО, Росреестру.
На указанное решение Управлением Росреестра по КО подана апелляционная жалоба.
Считаем доводы изложенные в апелляционной жалобе необоснованными, а жалобу не подлежащую удовлетворению по следующим основаниям.
1. В жалобе Управление указывает на законность и обоснованность произведенной оценки и ее процедуры и отдельных стадий, однако указанные доводы противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, а именно Управление указывает на обоснованность и правильность выполнения каждой из стадий расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка:
1.1. Определение состава факторов стоимости земельных участков и сбор сведений о значении этих факторов.
Действительно, из материалов дела усматривается тот факт, что при оценке земельных участков определялся состав факторов стоимости земельных участков. Всего было определено 56 факторов, которые влияют на стоимость земельных участков.
Между тем в материалы дела Ответчиками представлена Таблица № 18 в которой содержится информация о том, что при построении модели из 56 факторов, влияющих на стоимость земельного участка, использован лишь 1 – расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений. При этом Ответчиками не представлено разъяснений по поводу неиспользования остальных 55 возможных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, что противоречит указанным выше положениям Методических указаний.
Также из представленного отчета невозможно понять как указанные факторы повлияли или могли повлиять на кадастровую стоимость земельного участка, каким образом они были учтены при расчете кадастровой стоимости земельного участка.
Такой подход противоречит пункту 2.2.5 Методических указаний №39 согласно которому для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
Таким образом, нельзя признать обоснованным довод заявителя о соблюдении требований, предъявляемых к рассматриваемой стадии кадастровой оценки земельных участков и это, в свою очередь свидетельствует о допущенных грубых нарушениях при проведении кадастровой оценки.
1.2. Сбор рыночной информации.
Управление указывает на то, что указанная процедура соблюдена в соответствии с установленными нормами, вместе с тем не учитывает следующее.
В соответствии с п. 2.2.5. Методических указаний от 15 февраля 2007 г. № 39 для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
В качестве рыночной информации используются:
— цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
— цены предложения (купля-продажа, аренда);
— цены спроса (купля-продажа, аренда);
— информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
— коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
— иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Однако в нарушении указанного пункта Методических указаний ни в одном из представленных документах не содержится информации об использовании при расчете кадастровой стоимости цен фактически проведенных сделок по купле-продаже, аренде, ипотеке; ценах предложения по аренде; ценах спроса по купле-продаже и аренде, не приложены документы, подтверждающие данную информацию.
Напротив, в материалах дела имеются лишь ссылки на гипотетические объявления о предложении продажи недвижимости с указанием неокончательных и не фактически реализованных цен, а цен продажи, желаемой для продавца, что является нарушением указанного выше положения Методических указаний и не отвечает признакам достаточности и достоверности.
Таким образом, только фактически проведенные и реализованные сделки с земельными участками позволяют составить необходимую статистическую картину для построения соответствующей модели, однако указанная информация не была использована при проведении кадастровой оценки.
При расчете кадастровой стоимости должна учитываться информация о рыночной цене земельных участков этого населенного пункта и вида разрешенного использования. Источниками информации могут быть данные органов государственной власти и местного самоуправления, печатных средств массовой информации и оценочных компаний. Оценщик должен проверить, а Управление проконтролировать надежность, содержательность, адекватность и релевантность полученной информации.
Вместе с тем, в Отчете отсутствуют сведения об использовании информации, предоставленной Управлением Федеральной регистрационной службы по ***ской области, о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлтерских организаций.
Все изложенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении соответствующих процедур и стадий кадастровой оценки.
- 2. В Жалобе Ответчик указывает на несостоятельность вывода суда о нарушении процедуры подготовки отчета при отсутствии подписей исполнителей оценочных работ. Однако обоснование Ответчиком отсутствия подписей исполнителей содержанием формы отчета утв. Приказом Минэкономразвития России №П/0240 необоснованна.
Титульный лист формы отчета содержит графы для указания исполнителей работ и подписей этих лиц, не определяя при этом, к какой категории относятся исполнители, к категории исполнителей или соисполнителей. Страницы 4, 5, 6 отчета также содержат сведения о непосредственных исполнителях работ, наряду с исполнителями, проставившими свои подписи на титульном листе. Между тем, подписи исполнителей, указанных на стр. 4-6 в отчете отсутствуют.
Таким образом, отсутствие подписей всех непосредственных исполнителей, в том числе и исполнителей, указанных на стр. 4-6 отчета, влечет нарушения порядка и формы его оформления и составления.
3. Довод Ответчика о том, что оспоренными действиями права Заявителя не нарушены, является необоснованным.
По мнению Ответчика права Заявителя не могут быть нарушены действиями Ответчика при наличии факта утверждения результатов кадастровой оценки земельного участка нормативным правовым актом.
Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом (далее — Регламент), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 N215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее — Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктом 4 Регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:
— подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;
— формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;
— утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
— внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр;
— определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков;
— разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, именно оспариваемые действия Ответчиков формируют кадастровую стоимость земельного участка и вносят указанную информацию в государственный земельный кадастр, вследствие чего происходит перерасчет налогооблагаемой базы налоговых платежей пропорционально увеличению кадастровой стоимости, информация о которой была внесена Ответчиками.
Кроме того, утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель осуществляется на основании проводимой Ответчиками проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, т.е. обоснованное утверждение или отказ в утверждении результатов оценки органом исполнительной власти целиком и полностью зависит от правильности и законности действий по контролю за проведением оценки Ответчиками, и без суждения о незаконности указанных действий правовых оснований для оспаривания нормативного правового акта исполнительного органа не имеется.
Также и необоснован довод Ответчика о том, что формирование недостоверной кадастровой стоимости спорного земельного участка вследствие ненадлежащих действий Ответчиков не может быть нарушением прав заявителя по мотивам увеличения налоговых платежей.
В соответствии с частью 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Согласно части 2 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Действия по начислению соответствующей суммы налога налоговым органом исходя из кадастровой стоимости, сформированной в результате действий Ответчика, не может быть оспорено по каким бы то ни было правовым основаниям до того момента, пока не будут оспорены действия Ответчиков по формированию указанной стоимости в государственном земельном кадастре.
Таким образом, именно от действий по формированию кадастровой стоимости зависит возможность необоснованного увеличения налогооблагаемой базы земельных налогов, что свидетельствует о нарушении оспариваемыми действиями прав Заявителя.
4. Ответчик необоснованно ссылается на пропуск Заявителем срока на обращение в суд.
Заявление о применении срока на обращение в суд мотивировано тем, что указанный срок следует исчислять с момента официального опубликования Постановления Коллеги и администрации ***ской области от 27.11.2008г. № 520 – с 04.12.2008г.
Однако указанная позиция необоснованна и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.
Между тем получение Заявителем одной лишь информации о кадастровой стоимости, принадлежащего ему участка, не означало бы получение информации о недостоверности указанной стоимости.
О недостоверность кадастровой стоимости, а равно о нарушении прав Заявителя действиями Заинтересованных лиц Ощепкову Е.А. стало известно лишь после проведения независимой оценки рыночной стоимости земельного участка – 03.12.2009г., поскольку именно из указанной оценки Ощепков Е.А. узнал о явном несоответствии рыночной стоимости земельного участка и кадастровой, и, соответственно о использовании недостоверной рыночной информации при проведении кадастровой оценки земельного участка.
Таким образом, срок на обращение в суд необходимо исчислять именно с момента, когда Заявителю стало известно не об издании нормативно-правового акта, а о нарушении этим актом и действиями соответствующих госорганов и иных заинтересованных лиц его прав – с момента составления отчета о рыночной стоимости земельного участка – 03.12.2009г.
Кроме того, следует указать и на тот факт, что Постановление Коллегии и администрации ***ской области от 27.11.2008г. № 520 не было официально опубликовано в полном объеме (не опубликованы приложения к постановлению, в которых указана информация о кадастровой стоимости земельных участков).
При этом опубликование самого постановления об утверждении кадастровой стоимости земельных участков без опубликования информации о кадастровой стоимости свидетельствует о несоблюдении позиции ВС РФ, изложенной в Постановлении Пленума от 29.11.2007г № 48, которым установлено, что надлежащим опубликованием нормативно-правового акта является такая публикация, при которой населению публичного образования обеспечена возможность свободного ознакомления с таким актом.
Вместе с тем, указанные требования не были соблюдены при опубликовании нормативного акта, что также подтверждает необоснованность позиции Заинтересованных лиц.
5. Помимо изложенного, судом первой инстанции также обоснованно установлены и иные нарушения, допущенные со стороны Ответчиков, которые выразились в следующем:
К отчету кадастровой оценки не приложены копии документов, использовавшихся оценщиками; отсутствуют приложения, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта; отсутствует обоснование необходимости привлечения соисполнителей: Омского филиала ФГУП «ФКЦ Земля», ООО «Группа комплексных решений», 15 физических лиц; не приложены копии материалов и распечаток, а также распечатки соответствующих страниц Интернет-сайтов, указанные в Отчете (адрес главной страницы интернет-сайта не устанавливает критериев поиска необходимой информации).
Утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, Управление не указало причины, по которым кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере, намного превышающем его рыночную стоимость.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке 12
приводятся иные сведения, которые необходимы для полного недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта отраженных в отчете.
Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области (в представленном виде) не содержит описания расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.
Представленный Управлением отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области по состоянию на 01.01.2007 г. в виде отдельных таблиц, приложений, расчетов, пояснений, актов, справочных и информационных материалов не содержит описания последовательности определения стоимости земельных участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки, определить достаточность информации о рыночной стоимости земельных участков и проверить правильность расчета, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.
Изложенное свидетельствует о законности принятого решения и необоснованности поданной жалобы. Кроме того, позиция по решению аналогичных споров уже сформировалась в судебной практике Западно-Сибирского округа, согласно которой суды единообразно принимают решения о признании оспариваемых действий незаконными.
На основании вышеизложенного и в соответствии со ст.ст. 65, 66 ЗК РФ
1. Оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения;
Приложения:
- Квитанции об отправке копии настоящей жалобы лицам, участвующим в деле.
- Копия доверенности представителя, подписавшего возражения.
Загрузка...