СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ


 

Новик В.А. обратился в КУГИ по ***ской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г.***о, просп.Кузнецкий, 256/3 с кадастровым номером 42:24:0101033:351, площадью 5933 кв.м.

На основании указанного заявления КУГИ по КО было вынесено решение от 27.10.2010 г. № 10-2/5091 о предоставлении в аренду Новику В.А. земельного участка.

Во исполнение принятого решения КУГИ по КО в адрес Новика В.А. был направлен проект договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, я согласен на заключение указанного договора с учетом изменения его условий, которые изложены в прилагаемом к настоящем сопроводительному письму протоколе разногласий №01 от 19 ноября 2010 года к договору аренды земельного участка.

Указанные изменения договора являются законными и обоснованными по следующим основаниям.

  1. 1.                       Согласно п. 2.3. представленного договора аренды земельного участка – далее «Договор» условия Договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования Арендатором земельного участка – с 26.06.2007г. Во исполнение указанного условия в Договоре предусмотрен также п.3.3., который регламентирует порядок оплаты аренды за период фактического пользования земельным участком.

Между тем, указанное условие договора противоречит действующему законодательству и подлежит исключению в связи со следующим.

1.1.   На спорном земельном участке расположены 2 здания, принадлежащие Новику В.А. на праве собственности, что подтверждается копиями свидетельств о праве собственности, которые были приобретены у Трофимова Ильи Владимировича и Стерехова Анатолия Алексеевича. При этом указанные лица приобрели здания, расположенные на спорном земельном участке у  ОАО «Сибэлектросетьстрой», которому спорный земельный участок был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается государственным актом на право пользования землей А-1 № 300979.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В свою очередь, в силу статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации Новик В.А. не относится к субъектам, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно подпункту 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Если предыдущий собственник здания не реализовал предоставленное ему право на выкуп земельного участка и не заключил договор аренды соответствующего земельного участка, при этом продал объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке, то указанное обстоятельство не изменяет правовой режим пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости, с учетом оформленного права на землю первоначального собственника объекта недвижимости, в нашем случае, ОАО «Сибэлектросетьстрой».

Таким образом, для оплаты арендной платы за пользование земельным участком до заключения договора аренды нет никаких оснований.

      1.2 Согласно Распоряжению Администрации города ***о от 28.01.2010 года № 283 схема расположения спорного земельного участка утверждена лишь в январе 2010 года, а в соответствии с кадастровым паспортом спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет лишь 01.03.2010 года.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Кроме того, согласно ст. 37 ГК РФ объектами сделок могут быть только земельные участки, сформированные в установленном порядке (прошедшие государственный кадастровый учет).

Таким образом, спорный земельный участок как объект гражданского права сформирован только в марте 2010 года и не мог быть предметом арендных отношений до момента его формирования.

Изложенное означает необоснованность включения в текст Договора положений о распространении действия договора аренды на земельный участок до момента его формирования.

 

1.3. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Между тем Новик В.А. использовал спорный земельный участок лишь в площади необходимой для использования находящихся на нем зданий (1824,4 кв.м.).

Изложенные выше обстоятельства указывают на необоснованность включения в Договор условия о распространении его положений на отношения сторон до заключения Договора, в связи с чем указанные условия подлежат исключению.

  1. 2.      Использование при расчете арендной платы коэффициента, учитывающего вид использование земельного участка равного 7,51% является необоснованным.

В соответствии с решением КУГИ по КО от 27.10.2010г. разрешенное использование спорного земельного участка определено следующим образом – занятого административным зданием на 50 сотрудников с гаражом грузовых автомобилей на 20 машиномест.

  Использованный Истцом коэффициент, в соответствии с п. 8.2.Приложения № 1 к порядку определения размера арендной платы к Постановлению № 62 от 27.02.2008г., устанавливается  для особой категории землепользования – земли под административно-управленческими зданиями промышленных объектов, расположенных за пределами основной территории объекта, что характеризует используемые помещения как производственные с условием повышенной опасности.

Между тем выбранный КУГИ по КО вид использования земельного участка не соответствует фактическому и установленному для спорного участка. Ни распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду, ни кадастровый паспорт участка не содержит информации о том, что спорный участок находиться под управленческими зданиями промышленных объектов, расположенных за пределами основной территории объекта. Никакой основной территории промышленного объекта в действительности не существует, указанный земельный участок единственный используемый Новиком В.А., в связи с чем нет оснований считать здания, принадлежащие Новику В.А., расположенными за пределами территории основного объекта.

При этом необходимо отметить, что указанный в разрешительной и иной проектной документации разрешенный вид использования не соответствует ни одному из видов использования, указанных в постановлении Коллегии Администрации ***ской области от 27.02.2008 N 62.

Фактически в зданиях, расположенных на спорном земельном участке осуществляется деятельность предприятия строительного комплекса. Кроме того, указанный земельный участок располагается под административными зданиями, которые расположены на территории промышленного объекта.

 Указанный вид использования соответствует установленному в п.7.3 Приложения № 1 к порядку определения размера арендной платы к Постановлению № 62 от 27.02.2008г., коэффициент для которого равен 2.25 %.

Таким образом, единственным возможным и обоснованным коэффициентом в данном случае будет являться коэффициент равный 2.25 % и протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка (приложение к Договору)  надлежит изложить в редакции с учетом применения коэффициентов 2.25%.

 

 

На основании вышеизложенного прикладываем к настоящему письму протокол разногласий №01 от 19.11.2010 года к договору аренды земельного участка, подписанный с протоколом разногласий договор аренды земельного участка, просим рассмотреть разногласия к договору и известить о принятии договора с учетом изложенных в протоколе разногласий изменений (подписать и направить в адрес Новика В.А.договор аренды земельного участка, протокол разногласий к Договору) или о его отклонении, либо на иных условиях.

 

Приложение:

1. Договор аренды земельного участка (подписанный арендатором на каждой странице с протоколом разногласий)

2. Протокол разногласий к договору аренды земельного участка подписанный арендатором

3. Новая редакция приложения к договору аренды земельного участка

 

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ «в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector