В дополнение к ранее изложенной позиции заявителя приводим следующие доводы, указывающие на незаконность действий Ответчиков по проверке спорного отчета и действий по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
1. Как следует из пункта 2.2.7 Методических указаний от 15 февраля 2007 г. № 39, если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.
Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков невозможен без построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, невозможна без сбора информации о рыночной стоимости. При этом указанная информация должна отвечать критериям достаточности и достоверности.
При расчете кадастровой стоимости должна учитываться информация о рыночной цене земельных участков этого населенного пункта и вида разрешенного использования.
Источниками информации могут быть данные органов государственной власти и местного самоуправления, печатных средств массовой информации и оценочных компаний. Оценщик должен проверить надежность, содержательность, адекватность и релевантность полученной информации.
Однако из отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области по состоянию на 01.01.2007 г. не следует, что ФГУП «ФКЦ «Земля» производился сбор и проверка рыночной информации.
Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области, а также отзыв ФГУП «ФКЦ «Земля» на настоящее заявление не содержат данных, позволяющих проверить, каким образом при определении кадастровой стоимости учитывалась информация о рыночной оценке земельных участков и объектов недвижимости, обоснованности выбора модели, а также факторы, влияющие на стоимость земельного участка.
1.1. В соответствии с п. 2.2.5. Методических указаний от 15 февраля 2007 г. № 39 для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
В качестве рыночной информации используются:
— цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
— цены предложения (купля-продажа, аренда);
— цены спроса (купля-продажа, аренда);
— информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
— коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
— иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Однако в нарушении указанного пункта Методических указаний в представленных Заинтересованными лицами отчете и приложениях не содержится никакой информации об использовании при построении статистически значимой модели расчета кадастровой стоимости информации о ценах фактически проведенных сделок по купле-продаже, аренде, ипотеке; ценах предложения по аренде; ценах спроса по купле-продаже и аренде.
Представленная в материалы дела таблица «исходная рыночная информация», в которой указана стоимость 1 кв.м. площади земельного участка не содержит достаточных сведений о конкретных объектах-аналогах, в частности отсутствуют сведения об их местоположении, площади и других значимых факторах, что не позволяет признать данную информацию достоверной.
Таблица № 13 также содержит информацию о земельных участках без указания их места положения, кадастрового номера, других идентифицирующих признаков. При этом, в таблице указана стоимость всего земельного участка с указанным значением площади земельного участка равному 0, что свидетельствует о недостоверности данной информации
Кроме того при проверке собранной рыночной информации, в нарушении п. 2.2.5. Методических указаний на основании статистического анализа рыночной информации не была устранена информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости. Об этом свидетельствует Таблица 16, в которой содержится информация об использовании при расчете информация об объектах-аналогах с выбросами.
Таким образом, считать достоверной собранную рыночную информацию нет никаких оснований.
Кроме того, ни в одном из представленных документах не содержится информации об использовании при расчете кадастровой стоимости ценах фактически проведенных сделок по купле-продаже, аренде, ипотеке; ценах предложения по аренде; ценах спроса по купле-продаже и аренде, не приложены документы, подтверждающие данную информацию, что является нарушением указанного выше положения Методических указаний.
1.2. В силу п.п. 2.2.1., 2.2.2. 2.2.3. Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 — 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
— определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
— сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
— построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;
— расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Между тем, приложения к отчету, представленные ответчиками, содержат информацию об объектах-аналогах, взятых за основу построения статистической модели стоимости спорного земельного участка среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, тогда как этажность зданий, располагающихся на спорном земельном участке отсутствует.
В дополнение к изложенному следует указать также и на то, что в материалы дела Ответчиками представлена Таблица № 18 в которой содержится информация об использовании при построении модели из 56 факторов, влияющих на стоимость земельного участка, лишь одного – расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений. При этом Ответчиками не представлено разъяснений по поводу неиспользования остальных 55-ти возможных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, что противоречит указанным выше положениям Методических указаний.
Также из представленного отчета невозможно установить, каким образом указанные факторы повлияли или могли повлиять на кадастровую стоимость земельного участка, каким образом они были учтены при расчете кадастровой стоимости земельного участка и учтены ли вообще.
1.3. Кроме того, пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, (далее по тексту — Федеральный стандарт) установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
— в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
— информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
— содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
— состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
Однако в представленных Управлением Роснедвижимости по ***ской области документах не содержится достаточных данных об используемых исходных данных, позволяющих оценить их объективность, достоверность.
Приложения (таблицы), а также иные материалы дела, не содержат доказательства использования при определении кадастровой стоимости земельного участка конкретных сделок купли-продажи земельных участков, цен сделок аренды, ипотеки, цен предложений по земельным участкам, рыночной информации о конкретных объектах недвижимости. Отсутствуют также сведения об использовании информации, предоставленной УФРС по ***ской области, информации о конкретных сделках, совершенных с муниципальным, региональным, федеральным имуществом, информация из баз данных риэлторских, рекламных организаций, сети Интернет, газет, т. е. не имеется конкретной рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (не приложены копии материалов и распечаток).
Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области (в представленном виде) не содержит описания расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:9, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 и пункту 15 Федерального стандарта.
1.4. Отчет не подписан лицами, производившими оценку: на титульном листе в качестве исполнителей указаны Скуфинский О.А.. Кривский С.Б., Кулакова Н.А., Саввина Е.В., Бородай Н.Б. и напротив фамилий стоят подписи данных лиц; между тем, на странице 4 отчета в разделе «Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП» указаны: Махт В.А., Макаров М.П., Осинцева Н.В., Загородникова Е.А., Назарова М.Л., ***орай Е.С., Ивонина Л.Г., Пашкина Н.Л., ***ова П.Н., однако подписи данных исполнителей в отчете отсутствуют.
Отчет не содержит даты подписания, к отчету не приложены копии документов, использовавшихся оценщиками. Опись документов, изложенная в «Содержании», не соответствует тем документам, которые приложены фактически. Так, Приложение №11 «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов» должно находиться на странице 100; фактически на данной странице находится копия распоряжения Администрации г. *** от 25.07.2007 г. № 886-р «Об утверждении разрешенного использования земельных участков».
2. Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее — Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости, Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, в обязанность Управления Роснедвижимости по ***ской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.
В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:
— подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;
— формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;
— проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;
— утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок проведения проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков регулируется пунктом 9.5 Административного регламента, в соответствии с которым Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее — предварительная проверка) в срок не более трех рабочих дней с даты представления отчета исполнителем работ.
В случае соответствия состава отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с пунктом 9.6 Регламента представляет один экземпляр отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух рабочих дней с даты окончания его предварительной проверки.
В срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации отчета Роснедвижимость согласно пункту 9.8 Регламента производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки: о соответствии отчета методическим указаниям; о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.
Как следует из Приложения № 7 Административного регламента, в пункте 5 акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков указываются должности сотрудника (ов) Роснедвижимости, его (их) фамилия, имя и отчество.
Таким образом, одной из обязательных процедур обеспечивающих гарантии соблюдения прав землевладельцев и землепользователей при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель является полная проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости, осуществление которой отнесено пунктом 9.8 и приложением № Административного регламента к исключительной компетенции федерального органа исполнительной власти – Роснедвижимости. Из представленного в материалы дела акта проверки № 2 от 24.11.2008 следует, что проводившим проверку лицом является начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Д.В. Ковалев.
Однако данное лицо не входит в число должностных лиц Роснедвижимости, что свидетельствует о проведении проверки отчета на соответствие Методическим указаниям не уполномоченным лицом.
В соответствии с пунктом 9.4 Административного регламента проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью.
В нарушение части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не представлен акт проверки, подписанный уполномоченным лицом Роснедвижимости.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того факта, что предварительная и основная проверка результатов работы исполнителя — ФГУП «Земля» по определению кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области были осуществлены уполномоченными на осуществление подобной деятельности должностными лицами Роснедвижимости и Управления Роснедвижимости по ***ской области.
3. Отчет об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков не соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В отчете отсутствует точное описание объекта оценки, в качестве объектов оценки указаны «гипотетические земельные участки».
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке приводятся иные сведения, которые необходимы для полного недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта отраженных в отчете. Не указана последовательность определения стоимости объекта оценки.
4. Согласно пункту 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры: подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации; формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации; выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение; утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Представленный Управлением отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов ***ской области по состоянию на 01.01.2007 г. в виде отдельных таблиц, приложений, расчетов, пояснений, актов, справочных и информационных материалов не содержит описания последовательности определения стоимости земельных участков, позволяющего пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки, определить достаточность информации о рыночной стоимости земельных участков и проверить правильность расчета, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.
В силу пункта 9.8 Административного регламента Роснедвижимость осуществляет проверку отчета на полное соответствие его Методическим указаниям.
Вместе с тем, при проведении оценки были допущены неоднократные и существенные нарушения методических указаний, о которых было указано выше, что не позволяет признать законными действия Роснедвижимости в указанной части.
Управлением Роснедвижимости по ***ской области не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволяли как оценить их достоверность и объективность, так и сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли
Соответственно, Управлением Роснедвижимости по ***ской области не доказано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена с соблюдением требований пункта 13 Правил проведения государственной оценки земель.
Между тем, суду представлен отчет ООО «ТПП-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 7 300 000 рублей, то есть, государственная кадастровая стоимость в размере 80 272 091,26 рублей многократно превышает рыночную стоимость, которая определена согласно отчету независимого оценщика.
При этом Управление не оспорило величину рыночной стоимости.
Утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, Управление не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость земельного участка была определена в данном случае в размере, много превышающем его рыночную стоимость.
Таким образом, внесение Управлением в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка с нарушением установленной процедуры и без надлежащего анализа и учета информации о рыночной стоимости, в том числе спорного участка, нарушает права и законные интересы Заявителя, связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога, поскольку порядок исчисления земельного налога, установленный статьями 388, 390, 391 Налогового кодекса РФ, прямо связан с соблюдением требований земельного законодательства при определении кадастровой стоимости каждого земельного участка и внесении этих данных в государственный кадастр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 49 АПК РФ,
п р о ш у
Принять настоящее заявление о дополнении (уточнении) основания заявленных требований.
Требования Ощепкова Е.А., изложенные в его первоначальном и уточненном заявлении, удовлетворить в полном объеме
Приложении я: 1. Почтовые квитанции об отправке сторонам настоящего заявления
Загрузка...